הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
לפי ההצעה שמתגבשת באוצר ועושה רושם שאכן תתממש ויבוטל הפטור החלקי מתשלום מס שבח עבור דירה שנרכשה לפני 2014. עו"ד רועי עזרא, מומחה למיסוי מקרקעין, מסביר מה המשמעות של ההצעה הזו והאם וכיצד המהלך עשוי להשפיע על השוק?
לדברי עו"ד עזרא, "זאת הצעת חוק שככל הנראה תעבור, אולי בשיפורים קלים, אבל תעבור".
"דירות מגורים", מוסיף עו"ד עזרא, "שנקנו לפני 2014 נהנות משיעור מס שהוא נמוך מ-25 אחוז. כלומר 25 אחוז הוא שיעור המס המקסימלי לדירות מגורים כאלו. ובפועל זה אומר שעל כל שקל, אני מעביר לקופת האוצר 25 אגורות. מי שזו לא דירתו היחידה משלם שיעור מס ליניארי, שזה פחות מ-25 אחוז – בין 2-3 אחוז ועד 25".
אז מה אומרת הצעת החוק לבטל את ההטבה?
עו"ד עזרא: "האוצר ומיסוי מקרקעין בהצעת חוק שבה הם מבקשים לקבוע שמי שמוכר דירה החל משנת 2026 תופחת ההנחה של מס השבח שניתנה. כלומר, שעד שנת 2031 ישתלם המהלך וכל דירות המגורים שהיא דירה נוספת בעבור אותו מוכר, יהיה ליו לשלם שיעור מס של 25 אחוז, כלומר לא תהיה יותר הנחה".
"היום", מוסיף עו"ד עזרא, "כל דירות המגורים שהם דירה נוספת המשמעות שלה עבור הבעלים היא פנסיה. במקום להשקיע במקומות אחרים הם השקיעו בנדל"ן כדי להגן על עצמם כלכלית בהמשך הדרך. הצעות החקיקה מזרזות אותם למכור את הדירה כדי שלא יצטרכו לשלם. המדינה רוצה להקדים את המהלך כי יש מצוקה תזרימית ויש צורך להעשיר את קופת המדינה. יחד עם זאת, לעמדתי זה צפוי לגרום לכאוס מוחלט, כי עד שלא תינתן חלופה לשיעור המס הלינארי המוטב, לא יהיה ניתן לעשות שום דבר".
כיצד החוק ישפיע על השוק?
עו"ד עזרא: "הכוונה היא שיהיה היצע גדול יותר בשוק, כך סבורים שיקרה. יחד עם זאת, מניסיון בשנים קודמות כשמעלים מסים זה בהכרח משחרר דירות לשוק? והתשובה היא לא. ראינו את זה כאשר הגדילו את מס הרכישה, זה לא גרם לאנשים להפסיק לרכוש דירות. אנשים לא רוצים להיפטר מהדירות כי זן הפנסיה שלהם".
כיו"ר ועדת מיסוי מקרקעין של לשכת עוה"ד, מנהל עו"ד עזרא שיח הדוק עם אנשי האוצר ומיסוי מקרקעין. "אנחנו יושבים בשולחנות עגולים", הוא מוסיף, "או אחד על אחד עם אנשי האוצר וממיסוי מקרקעין ובהחלט מעלים הצעות לרפורמה חדשה שאנחנו מקווים שתקרום עור וגידים. אני מקווה שעד שנת 2026, החל מהשנים הקרובות, תתגבש רפורמה חדשה בעולם מיסוי מקרקעין כך שהמצב ישתנה ותיווצר נורמה מסוימת שתקל על אנשים שרוצים למכור ולאו דווקא להכביד עליהם במסים.
איך מחשבים את שיעור המס בהתאם למחיר הדירה? האם ניתן לדעת מראש כמה נשלם?
עו"ד עזרא: "זו לא רולטה. יש דרכים לחסכון וזה חשוב למשל אצל אנשים מבוגרים, שיש להם הכנסות נמוכות. אלה יכולים להנות מהטבת מס להקטין מ-25 אחוז ל-12-15 אחוז וזה משמעותי. כאן ניתן לנסות ולסייע כדי שהמס יהיה מופחת. יש עוד דרכים יצירתיות אבל לצורך כך צריך להתייעץ עם גורם מקצועי, זה אפשרי בכל מיני מישורים".
יש היבט חיובי ברפורמה בנוגע למס השבח?
עו"ד עזרא: "השאיפה היא להגיע לרפורמה חדשה במיסוי מקרקעין. כרגע אנחנו רק בגזרות, בחוק ההסדרים שהיה אכן היו דברים טובים. למשל, דירת מגורים שהרסו אותה ונשארה הקרקע ואמורה לצמוח בתמ"א 38 דירה חדשה, דבר שבהגדרה מוסיף לה ערך ולכן שבח. אם לדירה הזו אין טופס 4 לא ניתן למכור אותה כדירת מגורים על כל המשמעות ולקבל הטבת מס. בתיקון החקיקה של חוק ההסדרים נקבע כי לדירה כזו ישולם מס כדירת מגורים ולא כקרקע. זה חידוש מרענן".
לדברי עו"ד עזרא פרט לביטול הטבת מס השבח, פועלת המדינה לגזרות נוספות שעלולות להכביד על משלמי המסים. "ראשית", הוא אומר, "המדינה מעוניינת להעלות את שיעור המע"מ מ-17 ל-18 אחוז. שנית, המס שישלמו תושבי החוץ צפוי לגדול. באוצר מתכוונים לפעול בעניינם בצורה אגרסיבית מבחינת המיסוי. זה עלה כבר בעבר ועכשיו יכול להיות שזה יעלה מחדש ואף יוחמר כלפי תושבי חוץ".
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר