הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
בשנים האחרונות הפכה המגמה של התחדשות עירונית לחלק בלתי נפרד מעולם הנדל"ן הישראלי. פרויקטים של תמ"א 38, הריסה ובנייה וחיזוק מבנים, לצד פרויקטים של פינוי ובינוי צצים כמעט בכל ישוב ועיר. החשש מרעידות אדמה, לצד ההבנה כי יש צורך במיגון דירות ומבנים מפני טילים, הובילו להאצה בתחום. לצד זאת, לאחר שפג תוקפה של תמ"א 38, פרט למקומות מסוימים, אישרה המדינה תוכנית חלופית שצפויה לשמש את הרשויות השונות בכל השדה של התחדשות עירונית. האם מדובר בתוכנית כדאית? מה יתרונותיה ומה חסרונותיה? על כך במדריך הבא.
תמ"א 38 פקעה ביום 1.10.23 למעט בערים שהגישו לאישור הוועדה המחוזית תוכנית בניינית, אשר טרם אושרה, ושם התמ"א ממשיכה לחול עד יום 18.5.26 או עד לאישור התוכנית הבניינית על פי המוקדם מביניהם. תכנית בניינית נועדה להחליף את תמ"א 38 ברמה העירונית. לפי משרד הבינוי והשיכון, מדובר בתוכנית המותאמת לצרכים הייחודיים של כל ישוב בהיבטי כלכלה, חברה תכנון ותשתית. תוכנית בניינית היא תוכנית מכח סעיף 23 לחוק התמ"א (חוק חיזוק מבנים), המותאמת למצב הקיים בעיר.
מדובר בתכנית נפחית מבחינת זכויות ולא יותרו בה הקלות מה שמגביר את הוודאות התכנונית ואמור להביא לקיצור משך הזמן בהליכי התכנון. התוכנית צריכה לכלול מסחר ברחובות ראשייים, לשטחי ציבור והנחיות לבינוי ועיצוב. למעשה, התוכנית מחלקת את העיר לאזורים, לפי קטגוריות שונות וקובעת לכל בניין בתחום התכנית, בכל אזור, את מנגנון התכנון המתאים לו – בחלק מהמקרים מדובר על הריסה ובנייה מחדש של הבניין ובחלק מהמקרים חיזוק ועיבוי במקביל קובעת התוכנית גם אזורים המיועדים לפינוי בינוי ולהעצמה ניכרת, למשל ליד תחנות מטרו עתידיות לפי תמ"א 70 וכן קביעת קומה לשימוש ציבורי ותוספת חזית מסחרית.
למשרד עו"ד יהב ושות' - לחצו כאן
בשלב הזה מקודמות כבר 19 תוכניות ב-18 רשויות מקומיות שונות בהם אשדוד, אשקלון, יבנה, קרית ביאליק, רמלה, באר שבע, בית שמש, בני ברק, כפר סבא, נהריה, לוד ועוד. התכנית הבניינית עצמה היא תכנית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית, לאחר מכן ובדומה לתמ"א ניתן יהא להוציא היתרים מכוחה. התוכנית חלה על כל העיר או על חלקים משמעותיים בה.
תכנית בניינית חלה על מבנים אשר שנת הוצאת ההיתר היא לפני 1.1.1980 ללא כל בדיקה ואילו ביחס למבנים אשר שנת הוצאת ההיתר היא עד 31.12.1984 תחול התוכנית בכפוף לבדיקת אי עמידה בתקן 413, ויש אף תוכניות המרחיבות תחולה גם על בניינים שנבנו לאחר 31.12.1984 מקום בו התוכנית כוללת בניינים שהתוכנית חלה עליהם או שמדובר בבניה בקיר משותף. התוכניות דורשות פרסום ולצד זאת הזכויות הן בשיקול דעת, כלומר אין מקום לחייב בהיטל השבחה ממועד אישור התוכנית.
למי מיועדת חלופת שקד?
ממועד פקיעת התמ"א, רשות מקומית שלא אישרה תוכנית בניינית בתחומה כפי שפורט בכתבה זו, תחול בה חלופת שקד, אשר גם היא תוכנית המיועדת למבנים ששנת הוצאת היתר הבנייה שלהם היא לפני 01.01.1980 ואילו ביחס לאלו שהוצאת ההיתר הייתה עד 31.12.1984, בכפוף לחוות דעת שהמבנה נבנה לא ע"פ תקן רעידות אדמה. בנוסף, התוכנית מתאימה למבנים בהם לפחות 70% מהשטח הבנוי הכולל משמש למגורים. גם מספר הקומות הקיימות הוא רלוונטי והתוכנית תחול רק על מבנים בהם 2 קומות מעל פני הקרקע כולל קומת עמודים, וללא קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית שטחה של הקומה שמתחתיה וחייבות להיות לפחות 4 יחידות בנויות על פי היתר.
אילו מסלולי ביצוע קיימים לחלופת שקד?
ישנם שלושה מסלולי ביצוע: הריסה ובנייה מחדש במגרש הנוכחי, חיזוק ועיבוי במגרש הנוכחי או חלופה שלישית, במתכונת של הריסה והוספת שטחי בנייה במגרש אחר. כלומר זכויות הבנייה מתניידות למגרש חלופי. חלופת שקד מאפשרת הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש באחוזים משתנים. כאשר מדובר על פרויקט של הריסה ובנייה, ניתן להגדיל את השטח הכולל עד ל-400%. בפרויקטים של הריסה ובנייה באיחוד 3 מגרשים ומעלה ניתן להגדיל את השטח לבנייה עד 500% וככל שמדובר על חיזוק המבנה ניתן להגדיל עד 200%.
חלופת שקד מאפשרת "ניוד זכויות" למגרש אחר. במקרים אלו בהריסה עד 300% (או יותר בכפוף לצו) ינוידו למגרש אחר וכאשר הצורך הוא בחיזוק ניתן להגדיל עד 100%. לצד הרחבת הזכויות לבנייה, יופרשו אחוזים מהשטח לטובת כלל הציבור. מבנים כמו גני ילדים, בתי כנסת, מרכזים קהילתיים ועוד.
לפי נוסח התוכנית, בפרויקטים של הריסה ובנייה יופרשו עד 10% מהשטח הכולל לאחר הגדלתו לטובת גן ילדים, בית תפילה, מרפאה, מרכז קהילתי או שימוש שיקבע השר בתקנות. בפרויקטים של הריסה ובנייה כאשר יש איחוד 3 מגרשים ומעלה, יופרשו עד 10% מהשטח הכולל לאחר הגדלתו לטובת גן ילדים, בית תפילה, מרפאה, מרכז קהילתי או שימוש שיקבע השר בתקנות. במבנים שבהם יתבצע חיזוק – עד 7% מהשטח הכולל לאחר הגדלתו – לגן ילדים.
תמ"א 38 בהשוואה לתוכנית בניינית וחלופת שקד
ככלל תמ"א 38 היא אינה תוכנית מותאמת פרטנית לכל עיר ועיר. על כן היא כללה בחוה את סעיף 23 המאפשר לכל רשות מקומית לתכנן תוכנית ספציפית לאותה עיר. בתמ"א 38 תוספת הקומות ומתן הזכויות זהה בכל עיר במדינת ישראל ואין כל התאמה לכלכליות באזורים שונים בארץ.תמ"א 38 לא התייחסה לשימושי מסחר והייתה מבוססת הקלות ומשכך הוודאות התכנונית הייתה פחותה.
תמ"א 38 לא התייחסה לעיצוב העירוני הכוללני של העיר ולא עסקה במטלות ציבוריות. נקודה אחרונה זו היא היתרון הגדול לעיר והחיסרון הגדול לדיירי הבניין. יש חשש כבד שלאור המטלות הציבוריות אשר נדרשות במסגרת תכנית בניינית וחלופת שקד יביאו לפגיעה בהתחדשות העירונית בכללותה.
אז תוכנית בניינית או חלופת שקד?
בשלב זה מוקדם לומר והעת הנוכחית רוויה אי בהירות וחוסר ודאות. מעטות הרשויות שכבר אישרו תוכניות, רובן נמצאות בהליכי תכנון. גם חלופת שקד, טרם תוקנו תקנות ואין מספיק ודאות להבין באילו מקרים ניתן יהיה לקבל את אותם 400% ו-500% מיוחלים.
למרות האמור לעיל, דומה כי פנינו להסדרה וקביעת נורמות ברורות, ובעתיד הנראה לעין ניתן יהיה לקדם תוכניות כאמור בבטחה.
למשרד עו"ד יהב ושות' - לחצו כאן
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר