הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר
כאשר אנחנו מבצעים עסקה במקרקעין, רכישת דירה למשל, אנחנו יודעים שנהיה חבים בתשלומי מסים כדוגמת מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה אלא אם כן אנחנו זכאים לאחר הפטורים הקבועים בחוק, אבל מהם המסים שיחולו כשאנחנו מבצעים עסקה במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית? עו"ד רועי עזרא, מומחה למיסוי מקרקעין, מסביר מה יהיו המסים שיחולו ומתי צריך לתת עליהם את הדעת.
לדברי עו"ד עזרא, השאלה מי משלם את המסים על הנכס במהלך פרויקט פינוי בינוי, תלויה בהסכם מול היזם, כאשר במידה ומדובר בפרויקט התחדשות עירונית, היזם הוא זה שדואג להכל – למסים, להיטל ההשבחה, למס השבח ולמע"מ שירותי הבנייה.
"שווי המס", אומר עו"ד עזרא, "תלוי בתמורות שהיזם מספק לבעל הדירה. תמורות של עד 25 מטר לדירה בתמ"א 38 אין מסים, יש מס רכישה ליזם, פטור ממס שבח וממע"מ בנייה. יחד עם זאת, במידה והיזם מספק תמורה גדולה יותר, באופן עקרוני יש על כך מס. זה נכון שיש חריגים אבל יש לשלם על כך מס – השווי הוא גבוה פי אחד וחצי ממס שבעל הדירה היה משלם באופן עצמאי.
אחד היתרונות הגדולים בהתחדשות עירונית הוא שמי שלוקח על עצמו את תשלום המס זה היזם. חשוב לציין שבתחום ההתחדשות העירונית יש אוכלוסייה גדולה של קשישים שבעקבות השינוי בחוק ההסדרים הם מקבלים הטבות גדולות. הסיבה היא שהם אלו שמנעו פעמים רבות את קידום הפרויקט בגלל חשש, בגלל החיבור למקום, סנטימנטלי ועוד. הניסיון הוא לפתות אותם בהטבות ולתמרץ אותם".
מה היא עסקת קומבינציה והאם משלמים במסגרתה מסים?
עו"ד רועי עזרא: "תמ"א 38 ופינוי בינוי נחשבים לעסקת קומבינציה. היזם מעניק שירותי בנייה ובתמורה בעל הדירה מעניק חלק מהקרקע וחלק מזכויות הבנייה – זוהי הקומבינציה. לתמ"א 38 ופינוי יש הטבות מס ייחודיות. קומבינציה שהיא לא תמ"א 38 או פינוי בינוי היא למשל 'בית סבתא'. אלו בתי קרקע על שטח של דונם ויש זכויות נוספות לבנייה על הקרקע של 10 דירות. על הנכס הזה ניתן לבצע עסקת קומבינציה עם יזם, במסגרת העסקה הוא יבנה 10 יחידות, 5 יחידות הוא ייתן לה ו-5 יישארו אצלו.
תשלום המסים במקרה זה הוא נגזרת של התמורות. אם בעל הקרקע יקבל 5 דירות עליהם הוא צריך לשלם מס, אבל כדי לחסוך את התשלום הוא יכול לקבל 4 בלבד. את התכנון של היזמים מבצעים על גב הבעלים – עוה"ד מעריכים את המס בגובה מסוים וניתן לצמצם אותו מצד אחד, ומצד שני היזם בתכנון מוקדם יכול לחסוך הרבה מתשלום המס".
לדברי עו"ד עזרא, המרכז בסוגייה הזו הוא הפרנסה לכולם. "הגמישות של הכלכליות", הוא אומר, "מאפשרת עולם של מסים שפתוח וכל מפקח יכול להחליט כאוות נפשו. יש כללים מסוימים אבל זה פתוח. רשות המסים מרוויחה, מיסוי מקרקעין, מע"מ, מס רכישה וכן הלאה. גם היועצים של הפרויקט, רואי החשבון, שמאים, עורכי הדין וכן הלאה גם הם מרוויחים מכך. האזרח הפשוט שהוא ללא ייצוג הוא האחרון בשרשרת והוא זה שמשלם בסופו של דבר את המחיר".
הכתבה באדיבות פורטל המשפט obiter.co.il
(לצורך איתור מהיר של הכתבה, חשוב להקפיד לכלול במייל את הלינק של הכתבה).
הכתבה נכתבה בשיתוף אוביטר