ליקויי בנייה ברכישת דירה חדשה מקבלן

קניתם בית חדש מקבלן והנה בשעה טובה ניתן לדירה טופס 4 שכל כך חיכיתם לו, דהיינו, על פניו, הדירה ראויה למגורים. בהתרגשות רבה תתבשרו על ידי הקבלן כי הנכם מוזמנים להגיע לקבל את המפתח ואת החזקה בנכס. 

עד כאן השמחה גדולה ואתם רגע לפני קבלת מפתח לבית חלומותיכם. אבל אז, מתגלה לכם, כי הבית רחוק מלהיות בית חלומותיכם, ולא זו בלבד שאין המדובר בבית חלומותיכם, לפעמים ייתכן כי הדבר יהפוך לסיוט חייכם.

מה קורה אם גיליתם שהדירה שקיבלתם רוויה ליקויי בניה? או שמא אינה תואמת למפרט הטכני שהובטח לכם בחוזה? כמו למשל, ריצוף שבור ועקום, רטיבויות בקירות הבית ומטבח שבור?

בתקופה האחרונה אנו עדים להמון מקרים שבהם נמסרות דירות באופן שכזה ואף גרוע מכך, אם גם לכם קרה מקרה שכזה, דעו שאתם לא לבד והחוק לצידכם. 

בכתבה שלפנינו נסקור את דרכי הפעולה וכן את האמצעים בהם ניתן לנקוט על מנת להביא לפתרון המצב על הצד הטוב ביותר וקבלת הדירה במצב שהייתה אמורה להיות בהתאם לחוזה ובהתאם למה שהובטח לכם.

לפניה ישירה אל עורכת הדין סופי אביב לחץ/י כאן

חוק המכר מסדיר הגנות מפני ליקויי בניה
חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973 הוא החוק המרכזי אשר עומד בליבן של תביעות מסוג זה. סעיף 4 לחוק העוסק במושג "אי התאמה" ובמילים אחרות "ליקוי בניה". 

החוק קובע כי דירה חייבת להימכר כאשר היא זהה למפרט שאושר והוסכם, לתקנים הרשמיים ולתקנות הבניה. חוק המכר אף קובע שתי תקופות עיקריות שמגנות על רוכש הדירה מבחינת ליקויי בניה. אלו הן תקופת הבדק ותקופת האחריות.

כלומר, במידה שהקבלן טוען שלא מדובר בליקוי בניה או שהליקוי נגרם כתוצאה ממעשי הדיירים, עליו הנטל להוכיח זאת. טווחי הזמן של תקופת הבדק נעים משנה ועד שבע שנים ומפורטים בתוספת לחוק המכר בתלות בסוג הליקוי.

דוגמאות לפרקי זמן של תקופת הבדק לפי חוק המכר:

אמנם תביעה בגין ליקויי בניה מבוססת על אי התאמות בנכס אך חשוב להדגיש כי התביעות הללו אינן עוסקות אך ורק ב"ליקויי בניה". לא אחת, תביעות המוגשות כנגד קבלנים בגין ליקויי בניה כוללות ראשי נזק נוספים כמו פיצוי בגין ירידת ערך, פיצוי בשל ליקויי בניה אשר לא ניתן לתקנם, פיצוי בשל איחור מסירה, עוגמת נפש בגין הפרת הסכם, פיצוי בעבור שכר דירה לדיור חלופי ועוד.

כיצד מגישים או מתמודדים עם תביעה בגין ליקויי בניה?
על מנת להכין את התשתית להגשת תביעה בגין ליקויי בניה יש מהלכים מקדימים. מבחינת הקונה, יש לבדוק היטב את הטענות בנוגע לליקויים ולעשות זאת בעזרת עורכי דין ואנשי מקצוע מתחום ההנדסה. זאת לשם איסוף כל הראיות המתאימות ובהתאם לנטל ההוכחה הרלבנטי (תקופת הבדק או תקופת האחריות).

יודגש כי הקונה לא יכול לשקוט על שמריו ובמידה והוא מאתר ליקויי בניה הוא מחויב להודיע לקבלן ואף לאפשר לו לתקן את הליקוי. אם מדובר בליקויי בניה שהיה ניתן לגלותו במועד מסירת הדירה אזי הקונה צריך להודיע לקבלן על הליקוי תוך שנה ממועד מסירת הדירה. 

הקונה צריך לאפשר לקבלן המבצע לעשות את התיקונים הנדרשים בטרם הוא מזדרז להגיש תביעה ורק כאשר הוא נתקל בסירוב עליו לפנות לערכאות. חוק המכר קובע כי יש "לתת למוכר הזדמנות נאותה" לתקן את התקלה תוך זמן סביר.

מבחינת הקבלן, תלונה בגין ליקויי בניה מחייבת את בדיקת הטענות לעומקן, ובמידה שיש צדק עם הקונה לטפל בתלונה בהקדם בכדי להימנע מהליכים משפטיים מיותרים. אולם אם ליקויי הבניה אינם מצדיקים תיקון או שהם נגרמו כתוצאה ממעשה או מחדל של הדיירים, הקבלן יכול בהחלט להדוף את הטענות עם ייצוג משפטי מטעמו.

תביעות בגין ליקויי בניה מערבות עורכי דין המומחים בתחום ליקויי הבניה לצד יועצים מקצועיים שונים מתחום ההנדסה אשר נדרשים להגיש חוות דעת מטעמם ואף לעמוד לחקירה נגדית בבית המשפט. בפרט חשובה חוות דעתו של המהנדס המאפיין את ליקויי הבניה ומגדיר אותם. 

לסיכום
ההמלצות שלי ללקוחותיי אשר מקבלים הודעה על כך שדירתם מוכנה למסירה, הן בראש ובראשונה לבצע בדיקת "בדק בית" באמצעות מומחים בתחום על מנת לקבל תיעוד של הליקויים ואי ההתאמות בזמן אמת.

לאחר קבלת חוות הדעת, יש לפנות לעורך דין המומחה בתחום כדי שיתחיל לנהל משא ומתן עם החברה הקבלנית בנוגע לתיקון הליקויים, ורק אם וכאשר המשא ומתן לא יצלח, תוגש תביעה מתאימה לבית המשפט. 

עורכת הדין סופי אביב היא סיו"ר ועדת ליטיגציה וועדת מקרקעין בלשכת עורכי הדין, ועוסקת במקרקעין, ליקויי בניה, ליטיגציה ומשפט אזרחי מסחרי. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לליקויי בניה LawGuide.