את הביטוי "סוף מעשה במחשבה תחילה" מי לא מכיר? מניח שכולם. אבל עמך ישראל, עם ה"נעשה ונשמע", רגיל לפעול ואחר כך להתייעץ. הבעיה מתחילה להיות קשה וכואבת כאשר עושים את זה בעסקה מהגדולות או הגדולה ביותר בחיינו. רובנו ככולנו עושים בשלב מסוים בחיינו עסקה של מכירה או קניה של דירה. מי מאיתנו הלך להתייעץ עם עורך דין המתמצא בתחום ובמיוחד בתחום מיסוי המקרקעין לפני שהתחיל את התהליך? אני מניח שהתשובה נעה בין אף אחד לאחדים בודדים.
במהלך 29 שנותיי כעורך דין נתקלתי לא אחת במקרים שבהם צד לחוזה פנה אלי בסוף ההתנהלות החוזית עם הצד השני ובישר לי בעיניים בורקות כיצד מצא את עסקת חייו וכל שנותר לי הוא לסגור את העניין עם עורך הדין של הצד השני. במקרים רבים, לאחר שערכתי בדיקה של העסקה, הצלתי את הצד שפנה אלי מהתקשרות בעסקה בעייתית שהייתה עלולה להזיק לו.
כך קרה בעניינה של זו שהתגרשה ומצאה דירת חלומות בקבוצת רכישה אבל בדיקה הראתה שהקבוצה לא רכשה את המקרקעין ויש סכומים שמושקעים ולא יוחזרו כלל. נוסף על כך ומעל לכל, אותה גברת רצתה להשקיע את השקל האחרון שלה בדירה והניחה שהסכום הסופי עבור הנכס ידוע לה. לדאבונה היא גילתה שיש הוצאות נוספות והסכום שציפתה לשלם הוא לחלוטין לא סופי.
מקרה נוסף התרחש כאשר אדם שקיבל דירה במתנה ורצה למכור אותה אחרי שנתיים לא היה מודע למגבלת ארבע השנים שחלה עליו. במקרה זה דחיית ביצוע העסקה חסכה ממנו את עוגמת הנפש שבתשלום מס שבח כבד. בקיצור, צריך לשנות את הסדר. החלטתם לעשות, קודם תתייעצו עם עורך דין מנוסה בתחום מיסוי המקרקעין.
לפניה ישירה אל עורך דין חיים נוימן, לחץ/י כאן
התנהלות נבונה במכירה או בקניה של נכס
ראשית, לכו לעו"ד העוסק בתחום ומבין במיסוי מקרקעין. עשו לעצמכם טובה גדולה ואל תסתפקו בהתעניינות בשכר טירחתו. לפעמים חיסכון קטן בשכר טרחה אמנם מעלה בכם תחושת סיפוק והצלחה רגעית, אך יכול להסתיים עם מפח נפש ודמעות בעיניים מול שומת מס של עשרות או מאות אלפי שקלים. איך אומרת הקלישאה? הזול יוצא יקר, ובמקרים רבים ביטוי זה הוא נכון מאוד.
בעידן המידע הנגיש, לפני הפגישה עם עורך הדין אתם יכולים להיכנס לאתרים של עורכי דין או לחפש את דף הפייסבוק העסקי שלהם. שם תוכלו להתרשם מתחומי מומחיותו, עיסוקו וניסיונו המקצועי של עורך הדין ולקבל מושג כללי במי מדובר.
בהמשך קבעו פגישה, הגיעו לעורך הדין ושאלו על ניסיונו ועל הידע שלו בתחום המבוקש. אין כמו מפגש פנים אל פנים כדי להתרשם ממי שמולכם. לבסוף, שאלו גם על המחיר, בכל זאת גם הוא פקטור. אחרי בחירת עורך הדין שתפו אותו לכל אורך הדרך בפרטי העסקה ותהנו מעצותיו ומהידע שלו.
למי חשוב במיוחד לתכנן מראש עסקת מקרקעין?
א. בעלי מספר דירות - חייבים במס על מכירת דירות שמעבר לדירה הראשונה. חשוב לדעת מה המס הצפוי על כל דירה, אולי אתם מוכרים דירה שהשבח בה גדול ואם תשנו את סדר המכירות או תבצעו עסקת מתנה תחסכו הרבה מאוד כסף.
ב. אדם שקיבל דירתו במתנה - חשוב לדעת שגם מי שקיבל יותר ממחצית דירתו במתנה בצורת מימון מצד הורים או קרובים אחרים עלול למצוא עצמו חייב במס בעת המכירה.
ג. אדם שיש לו מלבד הדירה גם מעל שליש בדירה אחרת או מעל מחצית מדירה שקיבל בירושה.
ד. אדם שרכש דירה מקבלן ורוצה למכור אותה.
ה. אדם שמוכר דירה ויש לו דירה נוספת שרכש על הנייר.
ו. אדם שמכר דירה בפטור לדירה יחידה ורוצה תוך זמן קצר למכור את הדירה שרכש במקומה.
ז. תושבי חוץ - המונח דירה יחידה לגביהם טעון בדיקה משום שיש להוכיח שאין להם דירה במדינה שבהם הם מתגוררים.
ח. אדם שיש לו שתי דירות קטנות ורוצה למכור ולשדרג לדירה אחת.
ט. אדם שחי עם ידוע/ה בציבור ורוצה למכור נכס שעל שמו.
י. אדם שמעוניין למכור דירה שבבעלותו הנפרדת מלפני נישואיו.
יא. אדם שיש לו מספר נכסים ורוצה למכור כמה מהם - סדר המכירות יכול לחסוך בסכומי המס.
ליווי משפטי מקצועי יכול לחסוך כסף ועוגמת נפש
מקווה שהבנתם שהרשימה לא סופית וניתן להוסיף עוד ועוד מקרים. בקיצור עצתי היא לכל מי שמוכר או קונה דירה לעבור אצל עורך דין העוסק בתחום, ולבקש ליווי במסע רכישת או מכירת הדירה מתחילתו ועד סופו הטוב. חוק מיסוי מקרקעין, הוא חוק מורכב אשר טומן בחובו מלכודות מס. עורכי דין רבים נוטים להיענות לבקשות קרוביהם ומקורביהם ולבצע עבורם עסקאות נדל"ן בהנחה שמדובר בנושא קל ופשוט, אך למען האמת הנושא הוא לא קל ולא פשוט.
גם עורכי דין מנוסים עלולים למעוד לנוכח ריבוי האפשרויות והתהפוכות שמצויות בחוק הזה. עצתי לעורכי דין שלא עסקו בתחום, לא לעסוק בו בלי ליווי צמוד של עורך ותיק ומנוסה. חשוב לציין כי רוב תביעות הרשלנות המקצועית נגד עורכי דין קשורות למיסוי מקרקעין.
ללקוחות אני ממליץ להיות חכמים בטרם מעשה ולא לראות בעורכי הדין תחנה סופית, אלא כלי משוכלל שבעזרתו יוכלו להגיע במהירות ובבטחה ליעדם המבוקש.
אשמח לדבר עמכם או לפגוש אתכם במשרדי ולסייע בידכם במימוש אחת העסקאות הגדולות והחשובות, אם לא העסקה החשובה ביותר בחייכם. עורך דין חיים נוימן עוסק במיסוי מקרקעין, עסקאות מקרקעין, משפט מסחרי ועסקים, דיני משפחה ומשפט אזרחי. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין למיסוי מקרקעין LawGuide.
