בימים בהם כל חיסכון או הוצאה כספית נבחנים שבעתיים, מנגנון הפעולה הקבוע בחוק להחזר כספים המגיעים לעיתים למאות אלפי שקלים ואף יותר לכל בית אב מקבל בימי הקורונה משמעות חדשה.
כל אדם שמכר בחייו נכס או שהגיש בקשה להיתר בניה נתקל על פי רוב בצמד המילים "היטל השבחה". היטל זה נגבה כדבר שבשגרה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובניה ומכניס לקופתה מיליארדי שקלים.
מעטים האנשים שמכירים את הפרוצדורה של גביית היטלי ההשבחה ומעטים עוד יותר מכירים את הדרכים למזערו ואף לבטלו!
לפניה אל משרד עו"ד מורן גור ממשרד עו"ד רייסמן-גור ושות' לחץ/י כאן
מתי גובים היטל השבחה?
היטל השבחה נגבה בשני תרחישים, האחד: במצב שבו אדם מעוניין למכור נכס, העירייה שאמורה להנפיק אישור לטאבו במסגרת העברת הזכויות בנכס לידי הקונה - מתנה את אישור זה בהסדרת כל התשלומים אליה מטעם המוכר, לרבות ארנונה, מים, וגם היטל ההשבחה.
המצב השני: כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה, וכי אז נבחנת שאלת מימוש תכנית מתאר, הקלה או תכנית שימוש חורג שהשביחה את הנכס. גם במקרה זה, מתנה העירייה את אישור היתר הבניה בתשלום היטל ההשבחה.
מי קובע מהו גובה היטל ההשבחה?
מאז התיקון האחרון לחוק התכנון והבניה ניתן לבקש שומה מקדימה מטעם העירייה. דרישה זו יכולה להיעשות בכל שלב ובכך להיערך לפני מכירת הנכס או הבקשה להיתר.
האם ניתן לחלוק על שומת העירייה להיטל ההשבחה?
כן. בימים שבהם חוסר הוודאות עולה ומאמיר, בד בבד שדרישת היטל ההשבחה מטעם הועדה המקומית מסתמכת על שומה שלעיתים אינה מדע מדויק - רצוי ואף חובה להפנות את ממצאי העירייה אודות היטל ההשבחה לעורך דין המתמחה בתכנון ובניה ולשמאי מקרקעין הבקיא בנושא.
על פי רוב, שיתוף הפעולה שיניב את התוצאות האידיאליות ללקוח הוא בין עורך הדין לשמאי המקרקעין שיחד עשויים להפחית את היטל ההשבחה ואף לבטלו כאמור. חלופה אחרת הינה לבקש מאותם אנשי המקצוע להזמין עבורם שומה טרומית לפני המימוש ולבחונה.
מהם המועדים המחייבים לצורך הגשת ערר על סכום החיוב?
במידה והמחלוקת היא על עצם החיוב בהיטל השבחה הרי שהכתובת לחלוק על דרישת היטל ההשבחה מטעם הוועדה היא עורך הדין המתמחה בתחום, רצוי עורך דין שיש לו רקע בסיסי גם בשמאות מקרקעין העובד בשוטף עם מיטב שמאי המקרקעין.
במסגרת זו, על עורך הדין להכין ערר ולהגישו בתוך 45 ימים מהמצאת הדרישה ללקוח. גם אם המחלוקת על גובה החיוב, אודות טעות בתחשיב או ערכים שמאיים וההשגה נתמכת בחוות דעת שמאית נגדית, מניין הימים עומד על 45 ימים בפניה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין שימנה שמאי מכריע שיכריע בסוגיה. הערכאה שמעל השמאי המכריע היא ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה מטעם משרד האוצר.
האם ניתן להגיע ישירות לוועדת הערר מטעם משרד האוצר ולחסוך בזמן?
כן. בתנאי שישנם נושאים בשומה הנוגעים גם לעצם החיוב, כך ניתן להגיש ערר לוועדת הערר ישירות, הערר נתמך בחוות דעת שמאית ככל שישנם מרכיבים נוספים אודות גובה החיוב. כלומר, במקרים שבהם שמאות העירייה מחולקת למספר אספקטים וכי אז בהחלט יכול להיות תרחיש בעטיו יש סוגיות משפטיות וסוגיות שמאיות אודות התחשיב וכי אז ניתן להגיש ערר ישירות על שומת הוועדה המקומית ולמנות שמאי מייעץ שייעץ לוועדת הערר לאחר שקיבל לפתחו את שתי שומות הצדדים.
ישנן דוגמאות שאכן הופחתו היטלי השבחה בהיקפים משמעותיים?
חד משמעית כן. לדוגמה, דרישות היטלי ההשבחה שגבתה הוועדה המקומית בעקבות אישורה של תכנית הרבעים, ברובע 3 וברובע 4 בוטלו וחלקן צומצמו משמעותית ע"י שמאים מכריעים, נושאים אלו תלויים כעת בפני ועדת ערר. לעיתים מוגש ערר לוועדת הערר המחוזית וזו ממליצה לוועדה המקומית להגיע להבנות עם הנישום – גם רכיב זה גורף בשטח הפחתות משמעותיות בתשלום. בקרוב תפורסם גם החלטת ועדת הערר אודות תכנית השימור של תל אביב שהיקף עררי היטלי ההשבחה נאמד שם על מעל רבע מיליארד שקלים והפיצויים על 2.5 מיליארד שקלים אותם דורשים בעלי זכויות בעיר תל אביב מהוועדה המקומית.
אז למה לוותר על סכומים כה גבוהים?
אסור לוותר! במיוחד היום שכאמור בעבר אנשים עמדו עם הגב לקיר עת המוסדות התנו את תשלום היטל ההשבחה למתן היתר או להעברת הזכות לקונה אולם היום מאז התיקון החדש לחוק - בכל זמן נתון ניתן להזמין שומת היטל השבחה מהועדה המקומית ולקבל פרספקטיבה אם הנכס עשוי להיות חייב בהיטל השבחה או לא.
בסופו של יום השיקול העיקרי הינו מה היקף היטל ההשבחה. לעיתים, גובה היטל ההשבחה מסתכם באלפים בודדים וכי אז יש לעשות שיקול אודות הסיכוי מול הסיכון בהוצאות דוגמת שכר טרחת עורך הדין ושמאי המקרקעין שגם הם גמישים וגוזרים חלק מהשכר על בסיס תוצאות ההליך.
לסיכום, להבדיל מתובענות ייצוגיות או תחומים אחרים באותו נושא שההחזר הוא גורף, במקרה של היטל השבחה מי שלא עורר או מתנגד לשומה – לא יקבל החזר! כך או כך רצוי עד מאד לפנות למומחה בתחום שידע לכוון אתכם באופן מושכל במסגרת המהלך נגד דרישת היטל ההשבחה שבסופו של יום יכול ו"תזכו" בסכום שאינו בטל בשישים - במיוחד בימים אלו.
מורן גור, הינו עורך דין בעל משרד עורכי הדין רייסמן-גור, המתמחה בתכנון ובניה, מקרקעין, הפחתת היטלי השבחה ופיצויים. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין להיטל השבחה LawGuide.
* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.