היטל השבחה בפרויקט פינוי בינוי: קווים לדמותה של שיטת החישוב החדשה

בימים האחרונים, מתפרסמות כותרות רבות אודות החלטת ועדת הערר והשלכות ההחלטה מעלות סימני שאלה רבים. ההחלטה קבעה דרך חדשה ושונה מקודמותיה לחישוב של היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי.
 
עקב ההחלטה ייתכנו שינויים בענף, שיבואו לידי ביטוי בסעיפים בחוזים שלא הוכנסו קודם, יציאת שחקנים קטנים ושינוי באופי הפרויקטים.
 
הדעות בענף הנדל"ן אודות ההחלטה חלוקות, כאשר חלק מהגורמים מברכים על ההחלטה מכיוון שזו מקנה ודאות ביחס להכנת תכנית הפעולה ואומדן העלויות שיהיה צפוי כבר מהרגע הראשון.
במקביל, נשמע גם קולם של אלו שמגנים את ההחלטה וטוענים שהיא אינה נכונה, ועלולה לפגוע קשות בפרויקטים דלים ביחידות דיור.
 
לפניה אל משרד עו"ד מורן גור ממשרד עו"ד רייסמן-גור ושות' לחץ/י כאן

 כיצד יש לחשב את גובה היטל ההשבחה בתוכניות לפינוי-בינוי?
לאור אמביוולנטיות זו באנו לעשות לכם קצת סדר ולהסביר על מה כל המהומה. ועדת הערר דנה במחלוקת בין חברת אשדר ובין הוועדה המקומית תל אביב על האופן החוקי שלפיו יש לחשב את גובה היטל ההשבחה בתוכניות לפינוי-בינוי. היזם קידם תכנית שתאפשר הריסת מבנים ישנים והקמת שלושה מגדלים תחתם. כמקובל, היזם התחייב לשאת בעלויות היטל ההשבחה אף על פי שאלו חלות על הדיירים על פי החוק.
 
על מנת להבין לעומק את הסוגיה, ראשית חשוב להבין מספר מושגי יסוד: 

• פרויקט פינוי- בינוי.
• תקן 21.
• היטל השבחה ואופן חישובו.

פינוי-בינוי
תחום הפינוי בינוי הינו אחד מענפי ההתחדשות העירונית (שכוללים תמ"א 38 ופינוי-בינוי). הענף תפס תאוצה בשנים האחרונות והוא בעל ערך רב, משום שהוא מאפשר בין היתר, ניצול מיטבי של קרקעות באופן יעיל (בעוד שמשאב זה דל ומוגבל בישראל), שיקום מבנים, הקמת מבנים חדשים ושיקום שכונות. הענף משרת אינטרסים רבים בתחום המקרקעין והמשך קידומו הוא חיוני. 

במסגרת תכנית פינוי בינוי, בעלי הקרקע (בעלי הדירות) בבניינים ישנים מתקשרים בהסכם עם יזם ונותנים לו את המנדט לקידום הפרויקט. היזם מצידו מתחייב לבנות להם דירות גדולות יותר, בבניין חדש שכוללות (לרוב) תוספת חדר, מרפסת, חניה ולעיתים אף יותר. 

היזם נושא בכל עלויות הפרויקט לצד כל הוצאות בעלי הדירות: דמי השכירות בתקופת הבניה, ניוד תכולת הדירות, עלות שכר טרחת עורכי-הדין המייצגים את בעלי הדירות וערבויות. נוסף על כך, היזם נושא גם בהוצאות בעלי הדירות בכל הקשור לתשלומי מיסים והיטלים לרבות היטל ההשבחה, ככל והושבחו זכויות בעלי הדירות ביחס למצב הקודם.  

תקן שמאות מספר 21
בתמורה למילוי התחייבויות היזם כאמור, הוא מקבל את זכויות הבניה של כל דירות המגורים החדשות שנוספות בפרויקט ("המכפיל"), מהן יפיק את הרווח היזמי. הבדיקה של כמות הדירות אשר תכריע אם הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית ליזם, נבחנת על-ידי תקן שמאות מספר 21. 

התקן מגדיר "בפינוי-בינוי" רווח יזמי מינימלי של 25%. הרווח היזמי בתקן, גבוה יחסית לפרויקטים אחרים בנדל"ן (קומבינציה/ תמ"א 38), וזאת בין השאר מחמת הסיכון הגבוה שהיזם נוטל על עצמו.

היטל השבחה
היטל ההשבחה הוא חיוב שמוטל על בעלי הדירות בכפוף לשני תנאים: 

1. אושרה תכנית חדשה, היתר בניה לשימוש חורג או הקלה (אקט תכנוני).  
2. כתוצאה מאותו אישור הושבח הנכס של הדיירים. 

ככל שיש קשר סיבתי בין עליית שווי זכויות הדיירים בעקבות אישורו של האקט התכנוני, בעל הדירה שייקרא נישום יחויב לשלם 50% מההשבחה שנוצרה בעקבות האקט התכנוני. 

חישוב היטל ההשבחה במקרקעין נעשה על-פי ההפרש בין שווי המקרקעין - לפני אישור התוכנית (מצב קודם) ולאחר שאושרה (מצב  חדש): 

להלן דוגמה: 

אחת מגישות חישוב שווי הקרקע היא שיטת העלות. בשיטה זו, מחשבים את שווי הפרויקט כבנוי וממנו מפחיתים את כל עלויות הפרויקט על מנת להגיע לשווי הקרקע כריקה ולה זכויות בניה בלבד. 

בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי שבהם עלויות הפרויקט גבוהות מאוד, שיטת חישוב זו, מובילה פעמים רבות לתוצאה שבה במצב החדש אין השבחה. לדוגמה:

במקרה שבנדון, היזם הגיש תחילה השגה על גובה החיוב בפני שמאי מכריע ולאחר החלטתו הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית.

המחלוקת העיקרית בין הוועדה המקומית ובין היזם (בשם בעלי הדירות):
היזם טען שיש לחשב את השווי במצב החדש ע"י שימוש בתקן שמאי 21. החישוב של היזם על פי התקן הוביל לרווח יזמי בפרויקט, הנמוך משמעותית (8%) מהרווח היזמי המינימלי בתקן (25%). לכן, היזם טען שאין לחייבו בהיטל השבחה. 

הוועדה המקומית דחתה טענה זו וציינה שיש לחשב את ההיטל לפי מלוא זכויות הבניה במקרקעין. השמאי המכריע קבע את שווי המצב הקודם, על-פי הדירות הקיימות בתוספת זכויות הבניה להרחבה. 

את שווי המצב החדש השמאי המכריע קבע לפי שווי הדירות החדשות שיתקבלו כבנויות בתוספת דמי השכירות שיקבלו מהיזם. במספרים (מעוגלים) לדוגמה:

דברי הוועדה בהחלטתה:
"במקרה של תוכנית פינוי-בינוי יש לבצע הערכה באמצעות כימות התועלת שתוכנית הפינוי-בינוי, שהיא התוכנית במצב החדש, מקנה לבעלי הדירות הישנות ובאמצעות כימות תועלת זו בלבד".

ועדת הערר דחתה את טענת אשדר וקבעה שתקן 21 נועד לחישוב כדאיות הפרויקט ליזם ואינו מקנה זכות לחישוב היטל ההשבחה. השימוש בתקן נעשה מנקודת מבטו של היזם ומכיוון שהיזם אינו הבעלים במקרקעין, החוק אינו מאפשר את ניתוח ההשבחה מנקודת מבטו. 

בהחלטה נקבע, שהיזם בפרויקט "פינוי-בינוי" הוא קבלן ביצוע שהתמורה שלו עבור עבודתו הן הדירות. ההחלטה קבעה שהיזם אינו הנהנה הכלכלי מאישורה של התוכנית ו"הנאתו" היא כהנאה שיש לכל בעל מקצוע שזוכה במכרז לשירותי בנייה. 

שיטת החישוב שפסקה הוועדה תיעשה על-פי ההפרש בין שווי הדירות הישנות ובין השווי שיש בקבלת הדירות החדשות בעתיד בפרויקט (הפוטנציאלי) (לדוגמה בלבד ולא מדובר בנתונים מהפרויקט):

שיטת החישוב החדשה בוחנת את ההשבחה בעין מסחרית (ההשבחה היא על הדירות החדשות שהיזם התחייב לדיירים) ולא בעין תכנונית (ההשבחה שהעניקה התוכנית למקרקעין). 

אין בתוכנית אזכור להסכם בין הצדדים ולדירות שהיזם מתחייב לתת לדיירים. חשוב לציין, שההחלטה לא משנה דבר אודות זהות החייב בהיטל ההשבחה שכן עניין זה מעוגן בחקיקה.

סוגיית הפטור מתשלום מס שבח בפרויקט לפינוי-בינוי
חוק התכנון והבניה ( להלן: "החוק") אמנם יחגוג בקרוב 60 שנה והוא ישן מאד ובסיסו עוד מהתקופה המנדטורית בה הבריטים שלטו, אולם, הבנה נכונה וניתוח נכון שלו בכל פרויקט עשויים לחסוך גם לדיירים כספים רבים. 

כך, עו"ד הבקיא ברזי התכנון והבניה, בדגש על התוספת השלישית לחוק, יכול לחסוך לנישום כספים. לדוגמה, בחוק קיים פטור לתשלום היטל השבחה בפינוי-בינוי, ולכאורה אותו פטור תלוי בחסדיה של הוועדה המקומית, אולם הפעלה נכונה של הפטור תחייב את הוועדה לקבלו.  

כמו כן, עם אישור בקשה להיתר על פי תכנית קיים פטור (אישי-סוציאלי) מהיטל השבחה להקמת/הרחבת דירות עד 140 מ"ר, בתנאי שבעליהם יגורו בדירה 4 שנים לאחר בנייתה. יזמים רבים מנסים לממש את הפטורים הללו ורבים כבר הכניסו להסכמים סעיפים שמחייבים את בעלי הדירות לעשות שימוש בפטור האישי. בהסכמים שבהם לא נכלל סעיף זה, יתכן ויקדמו דרישות תיקון לאותו חוזה נוכח ההחלטה החדשה שיצרה מציאות ודאית יותר. 

סיכום
לסיכום, נשאלת השאלה מהן ההשלכות עבורכם - בעלי הדירות בפרויקטים. החלטה זו מקנה ודאות ליזמים שמתכננים כעת פרויקטים שטרם נחתמו. יחד עם זאת, יזמים שכבר נמצאים בתוך פרויקטים וציפו שלא יחויבו לשאת בהיטל ההשבחה, מחשבים כעת את צעדיהם מחדש. 

ספק גדול אם הסכמות יזמים לשאת בהיטל ההשבחה תשתנינה ובנוסף ספק גדול אם בעלי דירות בפרויקטים יסכימו לשאת בהוצאה זו בפרויקט. לכן יש בהחלטה זו בהכרח כדי להשפיע על היזמים באזורי הביקוש ומנגד באזורים שבהם מתחם המשא ומתן נוטה יותר לטובת היזם, יכול ויהיה צורך לחלק את "הנזק" באמצעות חלוקת העלויות בין בעלי הדירות ובין היזם.

בכל מקרה אין חולק על נתון אחד והוא שטרם נאמרה המילה האחרונה ביחס לסוגיה זו. סביר כי הדיון בסוגיה עתיד לעמוד במבחן בוועדות הערר המקבילות ובבתי המשפט המצויים כערכאות שמעל ועדת הערר, במקרים שבהם נפל פגם שיורד לשורש ההליך המנהלי.