מס רכישה: כיצד יחושב התשלום בעת רכישת דירה בשותפות?

בשנים האחרונות ניתן להבחין בעליה מתמדת במחירי דירות המגורים, כאשר גם מגפת הקורונה שאמנם גרמה להאטה של כשלושה חודשים בשוק הדיור למגורים, לא הובילה לירידת מחירים.

בחודש יוני בשנת 2020 השוק כבר חזר לקדמותו ובעקבות ההאטה שנגרמה בחודשים מרץ - מאי, חל גידול של כ-16% במספר הדירות שנרכשו לעומת מספר הדירות שנרכשו בחודש יוני 2019. מכיוון ששוק הנדל"ן בעשור האחרון הניב תשואה גבוהה יותר מאשר שוק ההון, רבים מעוניינים להשקיע בו.

לפניה ישירה אל עורך דין בנימין בריקמן, לחץ/י כאן

מחירי הנדל"ן הגבוהים מובילים לחיפוש פתרונות יצירתיים לרכישת דירה
המחיר הגבוה מביא לפתרונות יצירתיים לרכישת דירה. כך, כשזוג ממוצע אינו יכול להרשות לעצמו רכישת דירה למגורים באזור המרכז, חלקם פונים לרכישת דירה להשקעה בפריפריה, וישנם גם כאלו שקונים דירה בשותפות. יחד עם היצירתיות ביחס לאפשרויות הרכישה עולות גם שאלות בקשר למיסוי. 

כיום בשנת 2020, רכישת דירה יחידה בסכום נמוך מ-1,744,505 שקלים  פטורה ממס. החל מסך 1,744,505 שקלים ועד לסך 2,069,205 שקלים שיעור מס הרכישה הינו 3.5%. כלומר, כאשר נרכשת דירה בסך 2,000,000 שקלים, הקונה ישלם מס רכישה בשיעור של 3.5% על הסכום שבין תקרת הפטור- 1,744,505 שקלים ובין סך של 2,000,000 שקלים. 

כיצד יחושב מס הרכישה בעת קניית דירה על ידי שני שותפים?
אם כך, כששני שותפים קונים דירה יחד, איך מחשבים את מס הרכישה? האם מס הרכישה נקבע לפי ערך הדירה ואותו מחלקים בהתאם לאחוזי הרכישה של כל אחד מן השותפים, או שמס הרכישה נקבע בהתאם לסכום שמשלם כל שותף. 

לדוגמה, שני חברים שהחליטו לקנות דירה במשותף בסכום כולל של 2,000,000 שקלים. האם הם לא יחויבו במס רכישה כיוון שעבור שניהם מדובר בדירה יחידה ובהתאם לחלוקה ביניהם כל רוכש ישלם עבור הדירה סך של 1,000,000 שקלים, כך שהם נמצאים מתחת לתקרת הפטור. לחילופין, נשאלת השאלה האם בשל כך שמחיר הדירה עולה על תקרת הפטור מחשבים קודם את המס לדירה בהתאם למחירה ואת סכום המס יחלקו בין השותפים כך שכל אחד ישלם מס רכישה בסך של 4,471 שקלים?

איך יחושב מס הרכישה כאשר לאחד השותפים יש דירה נוספת?
השאלה הגיעה להכרעה בבית המשפט העליון בתיק ע"א 4006/13 ברייר אלון נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה. בעניין זה היה מדובר בבני זוג שלאחד מהם, אלון, הייתה דירה שנרכשה על ידו לפני הנישואין, מכספים שקיבל מהוריו.

בני הזוג קנו דירה נוספת במהלך שנות נישואיהם. בדיווח על העסקה לרשות המיסים, הם ביקשו לקבוע כי על הסכום אותו שילם אלון לרכישת הדירה (1,500,000 שקלים) יחול חיוב מס רכישה בהתאם לדירה נוספת, ואילו על חלקה של בת הזוג בסך 1,500,000 שקלים היא תשלם מס בשיעור של 3.5%, וזאת רק על הסכום העולה על סך 1,421,760 שקלים (תקרת הפטור ממס רכישה בשנת 2013).

במילים אחרות, בת הזוג - ענבל אמורה לשלם מס בשיעור 3.5%, עבור ההפרש שבין 1,500,000 שקלים ובין 1,421,760 שקלים, קרי 3.5% מתוך 78,240 שקלים. משכך, הסכום הכולל של מס הרכישה שאמור להיות מוטל עליה לפי החישוב שערכו בני הזוג ברייר - הועמד על סך של 2,738 שקלים.

חישוב מס רכישה ביחס לכל אחד מהשותפים יהיה לפי ערך הדירה הכולל
בערעור שהוגש לבית המשפט העליון נפסק כי כאשר שני בני אדם או יותר רוכשים דירה במשותף, חישוב סכום מס הרכישה נערך באופן הבא: ראשית, מחשבים את המס בגין רכישת הדירה, ולאחר מכן מחלקים את סכום המס בהתאם לחלקו של השותף. כלומר, כאשר נרכשת דירה בסך 2,000,000 שקלים בידי שני שותפים, האחד בעל דירה נוספת ולשני זו דירתו היחידה, חישוב המס כלפי כל אחד מהשותפים יהיה על פי ערכה של הדירה כולה.

לשותף שבבעלותו דירה נוספת, יחושב סכום המס בהתאם למדרגות מס הרכישה לדירה נוספת (עד לסך של 1,292,280 שקלים יחויב במס בשיעור של 5%, ועל ההפרש עד לסך 2,000,000 שקלים יחויב במס בשיעור של 6% היינו בסך של 107,077 שקלים) כאשר השותף שחלקו בדירה הנו מחצית, יחויב במחצית מסך מס הרכישה - 53,539 שקלים.

לשותף השני, שזו דירתו היחידה, עד לסך 1,744,505 שקלים הדירה פטורה, על הסכום שבין תקרת הפטור לסך של 2,000,000 שקלים יחול חיוב ב-3.5% - 8,942 שקלים, הרוכש יחויב בהתאם לחלקו בדירה במחצית מסכום המס - 4,471 שקלים. בהתאם לאמור גם כאשר הדירה נרכשת על ידי שני שותפים שעבור שניהם זו דירתם היחידה, המס יחושב באופן מלא בהתאם למדרגות מס רכישה ברכישת דירה יחידה וכל אחד מהשותפים יחויב בתשלום המס בהתאם לחלקו בדירה.

היבטים נוספים שיש לתת עליהם את הדעת בעת רכישת דירה
בנוסף לעניין חישוב מס הרכישה, בעסקה כזו יש היבטים נוספים שיש לתת להם את תשומת הלב הראויה כגון איך יבוצע השיתוף בפועל, מי יהיה אחראי על השכרת הנכס ומה יקרה במצב שבו אחד הצדדים ירצה למכור את חלקו בדירה ועוד. לפיכך, לקבלת ייעוץ משפטי לעניין רכישת דירה ומיסוי מקרקעין, כדאי ורצוי לפנות  לעורך דין העוסק בתחום.

עורך דין בנימין בריקמן עוסק בתחום הנדל"ן ודיני המקרקעין, בליווי וייצוג בעת רכישת ומכירת נכס, רכישת דירה מקבלן, ליווי פרויקטים וקבלנים, רישום בפנקסי המקרקעין ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין לקניית דירה LawGuide.

*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.