השקעה בנדל"ן נחשבת באופן מסורתי להשקעה סולידית ובטוחה שלרוב מניבה תשואה גבוהה למשכיר (בעל הנכס או אדם אחר שיש לו זכות להחזיק בדירה). האמור נכון כאשר שוכר הנכס עומד בהתחייבויותיו על פי הסכם השכירות, מעביר למשכיר את דמי השכירות החודשיים במועדם ומפנה את הנכס בתום תקופת השכירות.
עם זאת, במקרים שבהם השוכר מסרב לשלם למשכיר את דמי השכירות החודשיים שסוכמו בין הצדדים או במקרה שהוא אינו משלם את הוצאות האחזקה לפי הסכם השכירות או שהוא מסרב להתפנות מהנכס בתום תקופת השכירות, למשכיר עלול להיגרם נזק כלכלי משמעותי. זאת, כתוצאה מאי תשלום דמי השכירות על ידי השוכר ומאי תשלום הוצאות לצורך אחזקת הנכס, אשר השוכר היה מחויב לשלם על פי הסכם השכירות, אך בפועל התחמק מתשלום (דוגמת- ארנונה, חשמל, מים ועוד).
יש לכם שאלה בנושא פינוי שוכר ומקרקעין? לחץ/י כאן
פינוי שוכר מנכס באמצעות פניה לערכאות משפטיות
כאשר שוכר נכס מפר את התחייבויותיו כלפי המשכיר לפי הסכם השכירות, חשוב להבהיר כי פינויו מהנכס יתאפשר אך ורק באמצעות פנייה לערכאות משפטיות. לפיכך, גם אם קיימות בהסכם השכירות הוראות המתירות למשכיר לפעול בכוח כדי לפנות את השוכר, הם יסווגו כחסרי תוקף על ידי בית המשפט. לא פעם בתי המשפט חייבו את משכיר הנכס, שנכנס בכוח לנכס, בתשלום פיצויים לשוכר תוך דחיית תביעתו לפינוי המושכר וסיווגו כמסיג גבול ופולש.
בהסכמי שכירות רבים נהוג לקבוע מנגנוני ביטחון שנועדו להבטיח שהמשכיר יקבל את דמי השכירות במקרים שהשוכר לא משלם את דמי השכירות או הוצאות האחזקה, לא מפנה את הנכס עם תום תקופת השכירות או גורם נזקים לנכס. יחד עם זאת, בטוחות מסוג זה לא מאפשרות לבעל הנכס לפנות שוכר שמסרב לשלם את דמי השכירות וההוצאות או מסרב להתפנות מהנכס. כדי לתת מענה ראוי לבעייתיות זו, המחוקק יצר הליך מזורז לפינוי מושכר. הליך לפינוי מושכר הינו מורכב וכולל מספר צעדים משמעותיים שבעל הנכס צריך לבצע לצורך הצלחתו וקבלת הסעד המבוקש.
הגשת תביעה לפינוי מושכר
משכיר נכס נדל"ן שהסכם השכירות שחתם עם השוכר הופר, יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר נגד השוכר בבית משפט השלום שנמצא במחוז שבו מצוי הנכס. כאשר מתעורר צורך להגיש תביעה לפינוי מושכר רצוי מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום שיערוך עבור משכיר הנכס כתב תביעה שבו מפורטת כל השתלשלות האירועים שמהווה הפרת ההסכם מצד השוכר. עורך הדין יצרף אסמכתאות ומסמכים שתומכים בתביעה דוגמת חוזה השכירות, התראות שנשלחו לשוכר לפני נקיטת הליכים משפטיים, תצהיר שתומך בעובדות כתב התביעה, אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ונסח טאבו להוכחת בעלות בנכס בהתאם לצורך.
השוכר מחויב להמציא לבית המשפט ולבעלי הדין את כתב ההגנה שלו תוך 30 יום מיום שקיבל את כתב התביעה לפינוי המושכר. בדומה לכתב התביעה, גם לכתב ההגנה השוכר יצטרך לצרף מסמכים שתומכים בכתב הגנתו, כולל חוות דעת מומחה ותצהירי עדות ראשית של העדים מטעמו.
לוח זמנים בתביעה לפינוי מושכר
בהמשך, בית המשפט יקבע מועד לדיון בתביעה שלא יהיה מאוחר מ-30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. לרוב, הדיון בתביעה יסתיים תוך יום אחד בלבד, כאשר במקרים המצריכים זאת בית המשפט רשאי לקבוע ימי דיון נוספים, ובתנאי שדיון ההמשך לא יידחה מעבר ל-14 ימים מיום הדיון האחרון, אלא אם התקבל לכך אישור של נשיא בית המשפט או סגנו.
כמו כן, חשוב לציין כי שוכר שנתבע בתביעה לפינוי מושכר אינו רשאי להגיש הודעה לצד שלישי או תביעה שכנגד. הטעם לכך טמון ברצון המחוקק לזרז, לקצר ולייעל את ההליך עד כמה שניתן תוך חסימת האפשרות לסרבל את ההליך ולהאריכו באמצעות הגשת הודעות לצדדים שלישיים והרחבת מעגל המשתתפים בהליך.
קבלת פסק דין בהיעדר הגנה
כאשר שוכר מחליט שלא להגיש כתב הגנה מטעמו, בחלוף פרק הזמן שנקבע להגשת כתב הגנה, משכיר הנכס יוכל להגיש בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה בצירוף פסיקתא ואישור מסירת כתב התביעה לשוכר, אשר מוכיח את המועד שבו הוא קיבל את כתב התביעה לידיו. במצב זה, את פסק הדין בתביעה לפינוי מושכר משכיר הנכס מחויב להמציא בהמצאה אישית לשוכר.
חשוב לציין כי תביעה לפינוי מושכר כוללת אך ורק את סעד הפינוי של השוכר מהנכס בתוספת הוצאות משפט. אם נגרמו למשכיר הנכס נזקים נוספים עקב אי תשלום דמי השכירות, דמי האחזקה או כל נזק נוסף, הוא יצטרך לפנות בהליך נפרד ונוסף לבית המשפט המתאים וזאת ללא צורך בקבלת אישור לפיצול הליכים מבית המשפט.
בעוד שלעיתים השוכרים מכבדים את פסק הדין של בית המשפט בתביעה לפינוי מושכר ומפנים את הנכס באופן מידי, ישנם מקרים אחרים שבהם השוכרים מחליטים שלא לפנות את הנכס בניגוד לפסק הדין של בית המשפט. במקרה כזה משכיר הנכס יהיה רשאי לפתוח תיק הוצאה לפועל נגד השוכר על ידי הגשת בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר.
עורך דין אלדד אמת, מנהל את פורום פינוי שוכר ומקרקעין באתר עורכי הדין LawGuide, עוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן לרבות בתביעות לפינוי מושכר, רכישת דירה ומכירה, רישום זכויות, פירוק שיתוף, סכסוכי שכנים בבתים משותפים, הסכמי שכירות ועוד. הכתבה באדיבות אתר עורכי הדין LawGuide.
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.